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長江實業 (00001.HK) 地產發展及投資
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昨天與戰友柯總一起前往拜訪股壇前輩G君,G君去年開了家證券行,遠離中環開在九龍灣,辦公室面朝啟德舊機場。柯總與G君均是有料之人。拜訪尾聲,時值夕陽映照獅子山,維港波光瀲灩,幾句話總結是次聊天的主題:

「你們看那夕陽西下,有些人看到的是近夜晚,有些人看到的是明天太陽終會升起;你們看那土瓜灣舊樓林立,有些人看到的是這個城市的擁擠與老舊,有些人看到的是九龍東核心地帶舊樓重建的商機;香港經濟同樣如此,有些人顧念從前,有些人看到的是港元資產價值被低估可以執平貨的美好時光。」

乍暖還寒最難將息

中國熱錢如過江之鯽湧入香港,香港正在換莊,對於一般市民而言,最受影響的莫過於樓價節節向上。近日的官方及民間數據均顯示,香港樓價再創歷史新高,那麼,到底香港樓價會怎麼走,還會不會向上,有沒有一些指標可以參考?嗯,有的,先說說,2008年至今的這輪樓市升浪,總體捕捉到。

早在2010年8月,我在題為《維港燈火璀璨下的陰影》的文章中提到:「來自中國以至海外憧憬人民幣升值的資金,且稱呼其為『人民幣熱錢』,這些資金在港會大手掃入房子、購買股票,甚至買入上市公司等,資本市場的繁榮推動了這一輪香港經濟的增長。」

2012年5月,萬科宣布收購南聯地產(1036)後幾天,我在題為《維港燈火闌珊處》的文章中提到:「香港樓價到底會飆升到什麼水平?難以想像,一個指標是,當地政總署舉行土地拍賣時,參與競投者多數為中資地產商時,那時才是樓價最瘋狂的時候,目前的香港樓價遠遠還未達到頂峰。」

兩個指標衡量樓價走勢

對吧,看我的文章,不會浪費你的時間。總結下,香港樓價是否高峰的一個指標就是,當地政總署舉行土地拍賣時,逾半數土地由中資投得。這是2012年提到的一個觀點。這裏多提一個指標給有耐心看文章的戰友參考,就是:當中國半數央企在港擁有起碼一幢物業時。

為什麼這麼說?思路是這樣的,資產幾百億以上的央企在北京與上海擁有一幢物業,那麼在香港同樣擁有一幢物業是很正常的事,這是正常的戰略布局,沒有做這一步的央企,其掌舵人的腦袋有問題。去年年底的數據顯示,中國尚有102家央企。

央企要來香港布局,整數算100家;地方國企也要來香港布局,打折扣算300家;地產公司要來布局,打大折扣算100家;金融機構也要來布局,包括銀行、險企、資管公司、券商等粗略算100家;還有些各行各業的民企,粗略算100家。全部合起來算700家。也就是說,大概由2015年開始,打後5年,有350家(再打折)內地企業有戰略布局需要來香港購買一幢物業。

香港樓價距離頂峰還有多遠?我也估算不了。以上是兩個指標,予戰友在調整樓市及股市投資組合時參考。

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